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孙立平：7年前 房价那场诡异的上涨

2023-08-15 06:32:14     来源 : 中财网

【这篇文章，实际上是五年前我一个音频讲座的整理稿。时过境迁，现在的房地产市场与那时已经全然是一种不同的景象，但回顾那场房价的诡异上涨，对于我们认识当今的问题，仍然会有所裨益。七年前那场房价的上涨，给我们最大的启示是，对待房地产应当有一种长远的眼光，而不应当基于短期的需求，片面地将其作为一种调节工具。房地产有其自身的发展规律，我们应当有一种平常心】

大家都知道，从2016年开始，这三年左右的时间可以说是中国房价上涨最快的一段时间。这段时间房价的上涨大体有这样几个特点：


(资料图)

第一，涨幅大，上涨的速度快。经过这轮房价的上涨，很多地方房价都翻了一番，而且很多地方甚至就在一年的时间里翻了番。比如像江苏的苏州和广东的中山，在这之前的好几年里，房价基本纹丝不动，但是就在一年里房价几乎就翻了番，甚至更多。

第二，特一二线城市和四五线城市、七八线城市轮番上涨，动作非常整齐。在2016年，先是一二线城市房价上涨非常迅猛，在一二线城市房价被摁住之后，三四线城市、五六线城市，甚至七八线城市接着以同样的速度上涨。所以到现在为止，包括一些经济不太发达的中小型城市，甚至县城，大部分房价都已经翻了一番。可以说，经过这样一轮上涨的过程，全国的房价陡然间上了一个极大的台阶。

但是，如果我们仔细分析一下，就可以发现这一轮房价的上涨多少有些诡异之处。

我说这轮房价上涨诡异，至少有这么几点。

第一点，这一轮房价迅猛上涨是在调控力度空前的背景下发生的。大家都知道，这几年的房地产调控力度可以说是空前的。从明确房子是用来住的而不是用来炒的，到各种措施的出台，包括限购、限售、限价、约谈等等，几乎是把控制房价当作政治任务来落实的。但就是在这同时，全国房价翻了一番。这是我说的第一个诡异点。

第二点，这次房价的上涨来得非常突然。其实在2016年之前，已经有几年时间房地产的市场在慢慢冷却下来。在我们周围，关心房子、房价的人其实已经越来越少了。那时候虽然还有人需要买房，但是更多的是刚需，炒房的现象也已经越来越少。而且像前面提到的像苏州和中山这样的地方，有五六年的时间房价几乎是纹丝不动的，就是到了2016年房价突然涨了起来，而且一发不可收拾。

第三点，是这一轮房价的上涨是在中国城镇居民住房问题已经基本解决的情况下发生的。当时国家有个数据，到2016年底全国城镇居民人均住房面积已经达到36.6平米，户均是差不多一户一套多一点，将近1.1套。按照这个标准，已经非常接近发达国家的水平了。即使是有一定的差距，这个差距已经很有限。而且就中国经济发展的水平来说，这样居住的水平已经相当不错了。从另一个角度来说，哪怕在一二线城市，当时的刚需最主要是新市民的刚需，老市民的住房问题已经基本上不是问题了。这一轮房价的上涨就是在这样的背景下发生的。

这种种的诡异之处就更加重了我们内心的疑问：这一轮房价究竟是怎么涨起来的？

其实回顾一下这三年不到的时间里中国房价上涨的过程，我们可以发现两个因素在其中起了重要的作用。一个是去库存，一个是棚改货币化。

2016年政府把去库存作为一个重要的任务提出来，于是各个地方出台了各种各样的措施来激活房地产市场。许多地方降低首付的比例，甚至有的地方实行零首付；全国普遍对房贷的利率实施大幅度优惠；有的地方鼓励大学生买房，有的地方对低收入群体，包括农民买房还多少给一些补贴。正是在这样的政策驱动下，像合肥、南京、厦门这样的一些城市房价率先暴涨起来。

当然不能否认在这个暴涨的过程中，政府也采取了一系列的措施试图控制房价上涨的速度。但是与此同时，就在一二线房价暴涨已经基本完成的时候，棚改的货币化开始推进。

这个棚改货币化主要针对的是三四线城市、四五线城市。在推进棚改货币化的过程中，中央通过国开行向地方政府发放了大量的棚改专项贷款，实行棚改货币化。我接触到的一些地方，棚改货币化已经达到了百分之百。也就是说通过棚改，给被拆迁者以现金作为补偿。你有了补偿金，再加上自己已经有的一些钱，再加上点贷款，你就可以去买新房。这样就推动了三四线城市、五六线城市去库存和房价的上涨。

通过这两点，我们能看出什么呢？就是这轮房价的上涨，实际上最主要的推动力来自于行政之手。很多人对高房价深恶痛绝，但是人们往往把高房价归因于开发商和炒房者。其实从这一轮来看，房价上涨的真正动力是在行政之手。没有这样的一个动力，仅仅靠开发商，你想卖出高价就能卖出高价吗？炒房的人原来为什么炒不动呢？几年前，你到苏州和中山这样的城市去炒房子，你试一试，能炒得起来吗？

如果说这几年房价的上涨最主要的推动力是来自于政府，那么背后的问题究竟在什么地方？那就是政府究竟把房子当作什么？说房子是用来住的，不是用来炒的。这当然是对的。但是现在我们应该进一步提出房子更不是用来干……的。

不应该用来干什么呢？至少有这么三点。第一点，不能把房子、房地产作为地方财政最主要的来源。第二点，不能把房子、房地产作为容纳超发货币的蓄水池。第三点，不能把房子、房地产作为缓解地方政府和企业债务的工具。要知道，这里提到的三个因素，比人们炒房、开发商哄抬房价起的作用大得多。这几个问题不解决，中国就很难有一个正常的房地产市场。

其实，现在回过头来看，如果我们定格在2015年，那时候的房价高不高呢？确实也有点高。但是如果没有后面那两项政策，即去库存和棚改的货币化，假如房价就稳定在当时那个水平，以时间换空间，通货膨胀慢慢就会追上这个房价，房地产就可以平安着陆，房地产中具有的某种程度泡沫就可以用一种渐进的和缓的方式慢慢化解掉。而老百姓的财力也不至于如此大规模地被吸引过去，人们的消费能力和整个社会的内需可能都要比现在乐观得多。

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