中房指数2023房地产市场趋势报告会纪要

2023-07-07 21:53:46 来源 : 国投安信期货有限公司

2023 年7 月6 日，由中指研究院主办，中房指数2023 房地产市场趋势报告会在北京召开，会议纪要整理如下：

一、上半年市场回顾

市场供求：上半年房地产市场先升后降，从统计局数据看，1-5 月地产销售面积、新开工面积、投资额同比分别下降0.9%、22.6%、7.2%，复苏相对乏力。根据中指研究院统计，上半年重点100 城新建商品住宅销售面积同比增长11%，其中一季度同比增长接近20%，二季度与去年同期基本持平，6 月单月同比降幅超20%，市场下行压力加大。二手房活跃度相对好于新房，上半年重点城市成交规模大幅提升，一季度市场升温明显，不过二季度以来市场情绪同步下滑。从需求特征来看，与去年类似，改善性住房需求仍是上半年市场关键支撑。在房地产销售疲软背景下，房企推盘能力及意愿均偏弱，上半年供给端整体表现弱于销售端，新房库存小幅回落，但仍维持高位，三四线城市去化压力突出。

(相关资料图)

房价：上半年百城新房价格基本保持横盘态势，上半年累计上涨0.01%，二手房价格连续14 个月环比下跌，上半年累计下跌0.82%。从居民房价预期月度变化来看，整体居民房价上涨预期呈现波动下滑趋势。2022 年房价上涨、下跌呈现博弈状态，2023 年居民对房价信心明显转弱，房价上涨占比持续下降、下跌占比持续提升。

土地市场：上半年全国土地市场延续低迷态势，300 城住宅用地供求规模同比下降均超三成，降至近十年来同期最低。全国销售承压背景下，房企在核心城市补货意愿增强，局部城市土拍升温，带动楼面价结构性上涨，北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，参拍企业数量创新高。上半年地方国资托底乏力，22 城中拿地金额占比由上年的42%降至9%，央国企仍是拿地主力，上半年拿地金额占比升至57%。

二、下半年市场展望

从政策端看，5 月主要宏观经济指标有所转弱，经济恢复基础尚不稳固，稳地产的重要性更加突出。当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，政策加力预期增强。预计需求端政策仍将降低购房门槛和购房成本放在首位，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。

销售方面，当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。中性情形下，预计下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022 年基本持平。分梯队来看，预计一线城市全年新房成交保持高位，核心二线继续放松调控政策，市场活跃度有望保持，普通二线以及三四线城市市场恢复需要更长时间。

供给方面，去年同期低基数效应下，下半年新开工面积同比降幅或逐渐缩小，但新房销售修复缓慢或导致新开工难有明显改善，全年新开工同比降幅在10%左右。预计下半年竣工进一步改善对投资形成一定支撑，叠加去年同期低基数效应，投资额同比降幅将收窄，甚至与去年同期持平，但全年下降态势或延续。

三、“十四五”中期复盘：

此前在2020 年末，中指研究院从自住需求角度考量，根据三类住房需求，即新增城镇人口带来的城镇化住房需求、生活条件提升推动的住房改善需求和因拆迁改造带来的住房需求，测算“十四五”时期全国城镇住房需求总量将达87.6~91.5 亿平方米，以70%的商品化比例测算，“十四五”全国商品住宅销售面积约61.4~64.1 亿平方米，较2020 年年均下降6.3%~7.7%（中间值6.95%）。不过随着市场环境变化，市场规模整体或偏下限水平。

2021-2023 年5 月，全国商品住宅销售面积合计约31 亿平，占“十四五”预测总量50%，进度基本拉平。其中2021 年住宅销售面积15.7 亿平，2022 年11.5 亿平，2023 年1-5 月4.1 亿平。在经历了“大起大落”后，预计“十四五”后半程，市场将逐渐回归常态，未来两年商品住宅销售规模年均降至12 亿平米以下。

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