深圳二手房贷款与参考价“解绑”?银行与中介说法不一-全球聚焦
4月20日下午,深圳“深圳将取消二手房指导价”的消息在网上流传。根据市场消息,参考价不取消,但是银行核定贷款以网签备案价和评估价,实际成交价孰低为准,参考价仅作参考。
不过,新京报记者致电房产中介和银行,出现两种不同的声音。中介人员表示:“已经调整。”但是,部分银行个贷经理称:“未收到通知。”
在业内人士看来,这个调整方向符合政策原则。参考价不变动,但在实际执行过程中,采取灵活的办法,银行放贷与评估价挂钩,这意味着政府还是想保持价格的稳定,不要太明显的上下波动。
(资料图片仅供参考)
银行核定贷款以网签备案价和评估价为依据?
此次传闻有三个要点,一是参考价不取消,不上下调整;二是银行核定贷款以网签备案价和评估价,实际成交价孰低为准,参考价仅作参考;三是即日起执行。
对于此次传闻,深圳相关业内人士称:“大概率是真的!”
深圳一位房产中介门店的工作人员表示,确实调整了,公司的按揭部已经开始对接银行了。另一位房产中介门店的工作人员称,按揭部的相关同事表示,部分银行已经开始执行,但参考价是不可能取消的。
然而,当新京报记者咨询深圳部分银行支行时,这些支行的个贷经理纷纷表示,“未收到通知”“没有新的通知”“没有收到正式文件与信息,要以正式文件为主”。
关于深圳二手房参考价调整的传闻一直不断,去年3月份,针对“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言,深圳住建局回应,会适时作出相应调整,并于近期公布。
今年2月份,深圳住建局的工作人员在接受媒体采访时表示:“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也不一定。”
这都透露出一个关键词,是调整而不是取消。
对此,广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“这个调整方向符合政策原则。我曾经说过,参考价是开弓没有回头箭的政策,上海、广州都没有明确规定银行要按照参考价作为贷款发放评估基准;只有深圳,作为热点城市,提出该政策,这是要作为长效机制的,退出的概率很低。”
李宇嘉进一步说,市场形势发生巨大变化,当前市场实际成交价跟参考价已经存在巨大差距,这种情况下,参考价本来是要调整的,但出现的问题是,如果往上调整,就意味着刺激楼市,触碰了“房住不炒”,这是深圳没有办法承受的;如果往下调整,就坐实了房价下跌的事实,将导致市场预期房价会进一步下跌,从而形成房地产去杠杆和深圳房价的持续下跌。
“最佳的策略是,参考价不变动,但在实际执行过程中,采取灵活的办法,银行放贷与评估价挂钩,这意味着政府还是想保持价格的稳定,不要太明显的上下波动。”李宇嘉说。
易居研究院研究总监严跃进也认为,此次并没有提及参考价要完全废除,只能理解为参考价不再作为银行贷款的执行标准,这说明实际上参考价制度还是在执行的,只是不再作硬性的挂钩。这也是为了防范后续二手房炒作的现象,同时参考价的制定,继续体现了地方政府稳房价的导向。
深圳二手房深度调整的两年
“参考价”这只无形的手,深刻影响着深圳二手房市场的走势。
2021年2月8日,深圳颁布了一项重磅楼市调控政策,宣布建立二手房成交参考价格发布机制,对3595个住宅小区出台详细的价格指导标准。
参考价如何影响购房者的交易以及深圳的楼市?举例来看,假如一套房子市场价是600万元,参考价是500万元。如果该房子以600万元的市场价成交,银行以成交价放贷,购房者首付款在180万元左右。而在参考价之下,购房者首付款是500×30%+(600-500)=250万元。参考价之下,购房者的首付压力大大增加。
此后的两年,深圳二手房量价进入了为期两年的下行区间。
根据深圳房地产中介协会统计数据,2022年,深圳二手房录得(含自助)26853套,相比2021年44375套的录得量,下降幅度达到39.5%,创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值,二手房录得量连续两年低于新房成交量。
不过,在部分购房者看来,深圳二手房参考价,在挤出市场泡沫的同时,也影响了一部分刚性购房者,增加了他们的首付压力,影响了入市节奏。在深圳有换房计划的方毅(化名)表示,“深圳二套房首付是50%-70%,如果再叠加二手房参考价形成的首付,几乎要全款买房了。”
楼市回升之际,参考价调整影响几何?
在今年二三月份迎来楼市“小阳春”的大背景下,深圳房地产市场回升趋势明显。
根据深圳房地产中介协会统计,今年3月,深圳市二手房录得签约4943套(录得量系以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数),环比增长率为39.2%,同比增长率为227.8%,创下近两年来二手房单月交易量新高,距离5000套关口只差57套。
乐有家研究中心监测数据显示,今年3月,深圳新房住宅网签3199套,环比上升56.7%。
此次深圳二手房政策调整,势必将会助推深圳二手房市场的成交,释放部分购房需求。
根据上述案例,如果按照成交价放贷,购房者首付将减少70万元左右。
严跃进表示,首付减少,自然会激活购房需求。深圳二手房参考价如果调整,购房者的积极性将大大增加。对于深圳二手房交易市场的复苏和提振具有积极作用,也客观上使得一手房市场面临更加活跃的机会,具有积极的导向。
新京报记者 段文平
编辑 武新 校对 赵琳
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