明彬

(相关资料图)

毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。

要目

一、引言

二、欠费的主体和原因

三、欠费根本原因：关于小区内供配电设施验收问题

四、问题解决之道

五、结论

法律的缺失，行政机关的监管不力，建设单位的有恃无恐，共同导致了部分小区的建设单位在供配电设施建设方面存在质量问题，或利益关系问题，影响全体业主的生活用电或商业经营用电。建设单位、国家电网和业主之间，应有一个良性的互动，方能解决问题。但所有关于此类问题解决的前提是建设单位的供配电设施建设不存在质量问题且能提供符合法律规范的验收报告。

一、引言

近日来，杭州金色水岸住户收到《欠费停电告知书》，告知书显示，由于金色水岸商务楼自2022年11月起，合计拖欠供电公司电费144802.35元，西湖区政府相关部门和供电公司多次协调欠费缴纳事宜至今未果，为确保国有资产全额回收，供电公司将依据《供用电合同》相关条款，拟于2023年1月11日对金色水岸商务楼采取停电措施。

二、欠费的主体和原因

第一，建设单位拖欠电费。

该案例没有披露更多细节，这种建设单位拖欠电费情形还是比较常见的。在分析此类问题时，我们一定要确定主体。从已知信息看，该小区两栋楼所有权，目前应该属于建设单位。因为二号楼招租不尽如人意，故公共能耗费应由建设单位承担。

第二，欠费原因：建设单位未缴纳二号楼公共能耗费。

首先，该小区包括一号楼和二号楼，现在欠费的是二号楼公共能耗费。

其次，一号楼有一家物业服务公司在服务，所以公共能能耗费由物业公司已经缴纳；二号楼因为没有物业公司，所以无人缴纳。

第三，欠费的深层次原因往往是：建设单位在建设过程中，未将小区的供配电设施验收并移交给业主，业主无法到国家电网开户，因此导致类似没有及时缴纳电费，影响整个小区用电的情形。

无独有偶，近期作者遇到两个案例，一个是类似案例，一个是几乎一模一样的案例。

无锡案例：此案中，该商品房小区业主，因为开发商烂尾在先，后经过政府的多方协调，进行了房屋综合验收，但水、电均存在一定问题。至国家电网，用电开户顺利完成。到自来水公司，则遇到问题，从投诉部门到具体的业务经办部门，均明确表示，可以确保业主用水，但没法开户，理由就是配套供水设施，未进行验收和移交给自来水公司，所以无法办理。

作者将相关问题，反映至自来水公司，第二天，就通知我们可以办理开户手续了。这就显得非常奇怪，为什么前一天说不可以办理，第二天就可以办理了。原来自来水公司第二天就办理完了验收手续，接管了小区的用水配套设施。

作者推测，应该是此前就进行了验收，只是第二天，进行了确认，然后就给办理了开户。

青岛案例：该案中，与本案的情形几乎一模一样。有被停电过，有被折腾过，但原因只有一个，小区的供配电设施尚未通过国家电网的验收。

据业主提供的信息：“建设单位为了节约成本，并非国家电网对小区的供配电设施进行施工，所以无法顺利验收，导致无法开户。”

作者将相关问题反映至国家电网，目前尚在处理中。

期间，青岛当地电网给作者回了电话。作者明确表示，小区业主拒绝与当地电网沟通，工作人员同意后挂断电话。

三、欠费根本原因：关于小区内供配电设施验收问题

（一）法律规范的缺失

这是作者能搜索到的比较新的地方法律规范：

重庆市人民政府办公厅关于停止执行重庆市新建居民住宅小区供配电设施建设管理办法（试行）的通知（渝府办发〔2016〕200号）

“四、明确供配电设施的运行维护责任

对于符合建设标准且验收合格的供配电设施，其中公用供配电设施（指业主共有部分）鼓励自愿移交供电企业，移交后由供电企业承担终身运行维护和改造责任；专用供配电设施的产权所有者可与供电企业协商确定移交事宜。未将供配电设施移交供电企业的，根据《重庆市物业管理条例》第六十七条和第七十一条规定，其维修、养护工作仍由供电企业承担。

业主在与开发商签订售房合同时应明确供配电设施（公用和专用）是否移交给供电企业，并应明确是否授权由开发商代理业主办理供配电设施移交手续。市国土房管局要做好相关政策宣传和协调工作。”

（二）法律关系分析

1. 物权关系

很显然，一般来说，小区范围内的供配电设施（公用和专用）属于业主共同所有或业主单独所有。小区内公用的供配电设施属于全体业主共同所有；但有国家电网工作人员如此答复，电表以及电表到你家的部分，属于业主单独所有。尽管没有具体的法律规定，但我个人认为，这个产权问题还是比较明确的。

只是这个讨论的意义有限，因为产权归谁不重要，没有接下来讨论的供配电设施谁来管理和维护重要。

2. 合同关系

假如上述国家电网工作人员的答复是合法合理的，那么可以确定，小区整体的配电房到业主电表，属于供配电设施（公用）；电表到业主家中，属于供配电设施（专用）。这种分类可能也不完全准确，但只是为了形象表述供配电设施（公用）和供配电设施（专用）。

合同关系一：供配电设施的施工合同

这类施工合同的甲方一定是建设单位，不可能是物业公司；乙方可能是国家电网或国家电网的子公司来进行施工，亦可能是非国家电网，但具备电网施工资质的企业进行施工。

这种合同上的法律关系，均在合同中明确进行了约定，其中有一个重要约定是：必须得到国家电网的验收，或确保能交付给国家电网来进行后续的维护。如果未进行约定，那也应该是该合同中的题中应有之意。

合同关系二：房屋买卖合同中

重庆的地方规定是：“业主在与开发商签订售房合同时应明确供配电设施（公用和专用）是否移交给供电企业，并应明确是否授权由开发商代理业主办理供配电设施移交手续。”

是否移交？我个人认为无需规定，不论是否移交，均要由供电企业来进行管理和维护，如果不移交，供电企业是无法进行管理和维护的。

是否授权开发商移交？单个的业主，很难将供配电设施（公用）移交，所谓的业主委员会，绝大部门小区移交这个时间点上不存在。所以基本上这个规定与否，都得授权开发商移交。

但移交的问题，取决于供配电设施施工合同的施工质量，以及能否得到供电部门验收。

合同关系三：用电合同

这类合同即业主入住小区后，国家电网与单个的业主签订的《用电服务合同》，这个是理所当然的事情，但现在还是有很多小区，因为验收和移交问题，导致业主无法与国家电网签订《用电服务合同》，该合同无法签订导致的后果是，业主只能将电费交给物业服务公司，或建设单位，即所谓的代收代缴。一旦国家电网与建设单位或物业服务公司之间存在纠纷，就会导致业主无法正常用电，这就是所谓的“殃及池鱼”。

四、问题解决之道

（一）要求政府对建设单位进行处罚

1. 建设单位的不诚信和违法行为。建设单位应该按照国家法律规定的要求，建设房屋和相关配套设施。很显然，出现这类问题的原因，绝大部分是建设单位的供配电设施存在质量问题，最终导致国家电网无法通过验收，无法移交，所以业主无法到国家电网开户。

其本质是供配电设施（公用）和供配电设施（专用）在国家电网看来，是不存在的，应该由产权人自行管理和维护。

2. 验收报告：业主对房屋质量问题（供配电设施），可以要求政府提供《验收报告》。

若《验收报告》不存在，则应该由政府责令建设单位对供配电设施进行验收；

若《验收报告》存在且认为供配电设施符合法律的规定，那就是国家电网不接收的问题。另当别论。

若《验收报告》存在且认为供配电设施不符合法律的规定，则应该责令建设单位整改，直至验收通过。

如果政府对《验收报告》的答复是“……”即政府对《验收报告》的答复是什么也没有说，那就依法向住建部门发起《行政处罚申请书》，要求住建部门对房屋建设中涉嫌存在的违法问题进行查处和处罚。

（二）国家电网的违约与责任承担

第一，业主用电，这是业主天然的要求和权利，现代社会无法使用电是国家绝对要杜绝的情形。

第二，国家电网以供配电设施不符合验收的条件需要改造，拒不接收的，这是国家电网和建设单位之间的“狗肉账”，不应该转嫁给业主；

第三，针对用电问题，可以向国家电网进行投诉； 

第四，若《验收报告》无问题，国家电网拒不接收，拒不给业主开户，可依法向经济信息部门提起《行政处罚申请书》，要求经济信息部门对国家电网涉嫌存在的违法问题进行查处和处罚。

五、结论

法律的缺失，行政机关的监管不力，建设单位的有恃无恐，共同导致了部分小区的建设单位在供配电设施建设方面存在质量问题，或利益关系问题，影响全体业主的生活用电或商业经营用电。建设单位、国家电网和业主之间，应有一个良性的互动，方能解决问题。但所有关于此类问题解决的前提是建设单位的供配电设施建设不存在质量问题且能提供符合法律规范的验收报告。

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